Tapu işlemlerinde kullanılan bazı terimler ve ifadeler bulunur. Bunlardan biri de Arapça kökenli bir kelime olan ve ortak anlamına gelen müşterek kelimesidir. Türkçe dilindeki karşılığı ortak olan, ortaklaşa kullanılan anlamına gelen müşterek kelimesi emlak alanında da bu anlamı ile kullanılmaktadır.
Bir taşınmaz mülkün birden fazla kişi tarafından belli oranlara sahip olması müşterek tapu sahibi olunduğunu ifade eder. Tapu belgesinde yer alan her ortağın taşınmaz üzerinde belirlenen sahiplikleri bulunmaktadır.
Müşterek tapularda adı geçen her hisse sahibi kişi sahip oldukları pay kadar mülkiyet hakkına sahiptir. Bu oranlar tapuda açıkça ve ayrıntılı bir şekilde ifade edilir. Hak sahiplerinin hisseleri sınırlı olsa da hissedar olarak görünen herkes taşınmaz kullanımında hak sahibi olur. Hissedar olan kişiler mülkün belli bir kısmın tek başlarına kullanamazlar.
Bir aileye miras kalan bir ev ya da arsa müşterek tapu örneği olarak gösterilebilir. Örnek olarak mirasçı olan kişiler arasında müşterek tapu olarak paylaşılabilen bu taşınmaz, mirasçılar arasında eşit şekilde pay edilir. Tapuda her birinin hissesi ve adı yer alır.
Hisseli tapu ile müşterek tapu farkı ise şu şekilde açıklanabilir:
Hisseli tapular bir gayrimenkulün birden fazla hissedar arasında paylaştırılmasıdır. Müşterek tapu ise birden fazla kişi aynı payda gayrimenkule sahip anlamına gelir.
Müşterek tapu alabilmek için takip edilmesi gereken bazı aşamalar vardır. Bu aşamalar şunlardır:
Müşterek tapulu olan taşınmaz bir mülkün bölünmesi için hisse sahipleri aralarında anlaşarak paylaşım işlemi yapılır. Paylaşım işlemi için izlenebilecek iki farklı yol vardır. Bu yollar şunlardır:
Rizai taksim etme: Hisse sahipleri aralarında anlaşma yaparak taşınmazı pay ederler. Her ortak tapuda kendine düşen payı ya da alanı alır.
Mahkeme yolu ile taksim: Bu seçenek hisse sahibi olan kişilerin kendi aralarında anlaşamadıkları durumlarda kullanılır. Bu tür durumlarda mahkemeye başvuru yapılır ve taşınmazın satılması ve bedelinin hisse sahipleri arasında paylaşılması gerçekleştirilir. Taşınmazın paylaşılması için de mahkeme kararı beklenir. Paylaşım işlemi mahkeme tarafından yapılır.
Müşterek tapu satılabilirdir. Bu noktada taşınmaz mülkün tamamının mı yoksa bir kısmının mı satılacağı önceden belirlenmiş olmalıdır. Hisse satışı yapılacaksa bir hisse sahibi olan kişi kendine ait olan payı başka birine satabilir. Öncelik diğer hissedarlarındır. Diğer hissedarların bu hakkına şufa ya da ön alım hakkı denir.
Eğer taşınmazın tamamı satılacaksa hisse sahibi olan kişiler kendi aralarında anlaşma sağlamalıdırlar. Anlaşma sağlanırsa taşınmaz mülk tamamen satılır ve elde edilen tutar hisse sahipleri arasında paylaşılır veya mahkeme kararı ile paylaşım yapılır.
Taşınmaz bir mal ya da gayrimenkul üzerinde hak sahipliği bulunan kişilerin kaç kişi olduklarını gösteren sayıların yer aldığı tapu türü müşterek tapudur. Bir taşınmaz mülk yalnızca bir kişiye ait olabileceği gibi birden fazla kişiye de ait olabilir.
Müşterek tapuda hisse devri için bazı koşullar vardır. Hisseli tapu satışı işleminde teslim edilmesi gereken evraklar da bu koşullar arasında yer alır. Satış yapmak ya da devir işlemi gerçekleştirmek için şu belgelerin hazır bulundurulması gerekir:
Müşterek tapu ayırma masraflarının ödenmiş olması da gerekir. Güncel tutarlara göre devir masrafları satışın bedeli üzerinden binde 20 oranında alıcıdan ya da satıcı taraftan tahsil edilir. Hisseli tapu devri bedelsiz olarak yapılacaksa kayıtlı olan değer üzerinden binde 68 civarı harç tahsili söz konusudur.